How Mortgages Can Enhance an Investment Portfolio

By:

Mike Spero

The world of fixed-income investing has evolved significantly since the 2008 financial crisis. While investors have typically viewed fixed income assets as a safe haven to protect their capital during times of volatility, many are questioning the value of traditional options, like bonds, as a portfolio stabilizer. As a result, investors are tapping into alternative investments to generate higher returns, reduce volatility, and increase opportunities within their portfolios. Private credit, particularly private mortgages, has emerged as a favored choice among investors, including high-net-worth individuals and institutions.

Private Mortgage Lending: An Overview

In the residential real estate market, private lending refers to short-term mortgage financing primarily for borrowers who don’t qualify for traditional bank mortgages. These loans are usually provided by mortgage investment corporations and individual private lenders that include investors, conglomerates or high-net-worth groups.

In a competitive housing market, private lenders play a crucial role in providing liquidity and financing to borrowers who are looking for alternative lending arrangements to those offered by the major banks. Private lenders offer greater flexibility in the mortgage application process, often focusing on the borrower’s equity, cash flow and exit strategy, without the stringent stress tests and other requirements imposed by traditional mortgage lenders.

Canada's private lending market has experienced rapid growth over the past two decades, driven by consumer demand for flexible mortgage products. Private lenders, approximately 2% of the mortgage market, have become key players in providing alternative financing solutions, particularly as conventional lending guidelines become increasingly strict. Each quarter, private lenders extend tens of billions of dollars in mortgages to borrowers across Canada.

Investing in Private Mortgages

Millions of borrowers turn to private mortgage lenders annually for their short-term financing needs. Private mortgage investors, by lending their capital, receive regular payments in the form of interest and fees from borrowers. This consistent cash flow makes private mortgages an attractive fixed-income alternative that can be tailored to suit the risk-return profiles of defensive, moderate, and high-yield-seeking investors.

Private mortgage lenders come in many forms and offer different programs to investors – mainly, they include whole mortgage investment programs and Mortgage Investment Corporations (MICs), which provide exposure to the residential mortgage market at varying risk/return levels.

I. Whole Mortgage Investment Programs

Whole mortgage programs are geared toward high net worth investors and are typically administered by mortgage companies that manage the entire investment process on behalf of the investor – including sourcing, underwriting, and managing each mortgage investment throughout its term. Whole mortgage programs save investors’ precious time and eliminate a great deal of risk and uncertainty from the lending process, especially if the investor doesn’t have expert knowledge of the private mortgage market or lacks experience in evaluating borrowers.

Whole mortgage investing allows the investor to have more control in creating a portfolio of mortgages that meets their preferences in terms of amount/size, location, loan-to-value, borrower risk profile and yield. Investing in mortgages is viewed as less risky than direct real estate ownership because private mortgages are debt investments that are backed by real property. Private mortgages usually have terms lasting between six and 36 months, with most being no more than 12 months. The lender receives regular interest payments from the borrower, who also bears all the transaction costs.

Whole mortgage investing has a great deal of upside in terms of yield and returns, but the individual investor assumes all the risk if anything goes wrong with the underlying mortgage. That’s why working with a professional private lending firm is a safer and often more desirable route for mortgage investing. Private lenders can not only provide access to a diverse range of mortgage investment opportunities, but the best firms also manage the ongoing administration of the mortgage(s), which enables a hands-free investment experience.

Whole mortgages are suitable for accredited investors with at least $500,000 in liquid capital. For investors in Ontario or British Columbia, a minimum net worth of $1 million and a net income before taxes of at least $200,000 (or $300,000, when combined with a spouse) is usually required to qualify as a whole mortgage investor. A minimum net worth of $500,000 is preferred for all other provinces.

II. Mortgage Investment Corporations (MICs)

Non-accredited investors who don’t meet the net worth, income and capital requirements can invest in private mortgages through a mortgage investment corporation, or MIC. A MIC is a pooled fund that invests in a diversified portfolio of private mortgages on behalf of investors who are preferred shareholders in the fund. A MIC generates income in the form of interest and fees collected from the mortgage borrowers. This income is passed on to shareholders in the form of dividend payments, which are typically monthly. The best MIC providers offer a range of portfolio options that differ based on the risk and return profile of each fund, which is determined by factors including the average loan-to-value, duration and security position of the underlying mortgages.

MICs can be private or publicly traded. A public MIC provides daily liquidity, but the shares often trade at a discount to the value of the mortgages, and prices fluctuate in response to market events. Private MICs, which are independently valued, are uncorrelated with public markets and offer less volatile performance; however, there is usually a minimum holding period – typically 12 months - and advance notice is required for redemptions.

Mortgage Investment Corporations are a buy-and-hold portfolio strategy and are therefore considered passive investment vehicles. The Corporation manages the entire portfolio and is responsible for sourcing, underwriting and managing all mortgage assets.

MICs provide diversification benefits and can be part of virtually any investment portfolio, including a TFSA, RRSP, RRIF or RESP. MICs have higher overhead fees than investing directly into private mortgages, but, as a diversified portfolio solution, they are considered less risky and require a substantially lower minimum investment.

How Mortgages Can Improve a Portfolio

Mortgage investing distinguishes itself from traditional real estate investments by focusing on mortgages backed by property rather than physical property ownership. This approach offers several advantages, mirroring the benefits of real estate without the associated risks and responsibilities of property ownership or title transfer. By opting for private mortgages, investors can avoid the risk of negative cash flow, liquidity constraints, tenant management, vacancies, and fluctuations in market conditions.

Unlike major banks, private mortgage lenders have the flexibility to set their own approval criteria and charge higher interest rates than prevailing market rates. This autonomy insulates private mortgages from the effects of changes in monetary policy. With an average term of just 12 months, private mortgages exhibit lower interest rate risk, but typically higher yields compared to longer-term fixed income investments. Historically, mortgage investments have delivered annual returns ranging from 6% to 16%.

Mortgage investments, designed for steady income and minimal correlation with public markets, act as a stabilizing force in portfolios. This consistent cash flow makes private mortgages an attractive fixed-income alternative that can be tailored to suit the risk-return profiles of defensive, moderate, and high-yield-seeking investors. The resilience of private mortgages to changes in monetary policy, coupled with their tangible collateral and short-term nature, makes them an attractive option in today's investment landscape.

Mortgage investments may be a suitable option for investors looking to diversify their portfolio beyond traditional stock and bond investments and for those seeking a reprieve from the volatility of public markets without sacrificing returns.

How to Choose a Provider/Partner

Not all private mortgage lenders are created equal. Before investing in a mortgage program, investors must consider the lender’s reputation, track record, investment strategies, risk management and due diligence practices, and terms and restrictions. In other words, they must look behind the scenes to determine how the lender makes credit adjudication decisions and manages all risks and outcomes in their portfolios. It’s also important to evaluate whether the mortgage investment partner possesses in-house resources to manage the entire mortgage origination, underwriting and administration process.

When it comes to mortgage investing, experience isn’t just limited to years of service but also includes total funds deployed. The best mortgage lenders have a proven track record of successful mortgage placements – without any incidence of freezing applications or redemptions - with portfolios that are geographically diversified and have a history of meeting their yield and distribution goals with negligible losses. These lenders typically operate as non-bank financial conglomerates that offer multiple investment programs geared toward individuals with various goals and risk tolerances.

Conclusion

In the ever-evolving investment landscape, private mortgages have emerged as a compelling avenue to bolster portfolio stability and generate steady monthly income. Even with a relatively modest allocation, mortgage investments can significantly enhance a portfolio's risk-adjusted returns. Understanding the different avenues, including whole mortgages and Mortgage Investment Corporations, allows investors to tailor their approach based on available capital, risk tolerance and investment goals. As fixed-income investing continues to evolve, private mortgages deserve serious consideration for inclusion in diversified investment portfolios.

Footnotes

Disclaimer
The views and opinions expressed in this article are those of the author and do not necessarily reflect the views or opinions of Olympia Trust Company, Olympia Financial Group Inc., or any of its affiliates. The author’s views and opinions are based upon information they consider reliable, but neither Olympia Trust Company, Olympia Financial Group Inc. nor any of its affiliates, warrant its completeness or accuracy, and it should not be relied upon as such.

Mike Spero

Chief Operating & Financial Officer, CMI Financial Group

Mike Spero is the chief operating and financial officer of CMI Financial Group, an award-winning non-bank financial services company providing private mortgage lending and investment solutions. A career banker with more than 25 years’ experience leading through all phases of the business lifecycle, Mike is a CPA, CMA and holds a BMath and an MBA.

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Comment les prêts hypothécaires peuvent améliorer un portefeuille de placements

The Private Markets

By:

Mike Spero

Le monde des placements à revenu fixe a beaucoup évolué depuis la crise financière de 2008. Alors que les investisseurs ont généralement considéré les actifs à revenu fixe comme un refuge pour protéger leur capital en période de volatilité, beaucoup remettent en question la valeur des options traditionnelles, comme les obligations, en tant que stabilisateur de portefeuille. Par conséquent, les investisseurs font appel à des placements alternatifs pour générer des rendements plus élevés, réduire la volatilité et augmenter les opportunités au sein de leurs portefeuilles. Le crédit privé, en particulier les prêts hypothécaires privés, est devenu un choix privilégié parmi les investisseurs, y compris les particuliers et les institutions à valeur nette élevée.

Le crédit hypothécaire privé : Vue d’ensemble

Dans le marché de l’immobilier résidentiel, le prêt privé fait référence au financement hypothécaire à court terme principalement pour les emprunteurs qui ne sont pas admissibles aux prêts hypothécaires bancaires traditionnels. Ces prêts sont habituellement consentis par des sociétés de placement hypothécaire et des prêteurs privés qui comprennent des investisseurs, des conglomérats ou des groupes fortunés.

Dans un marché immobilier concurrentiel, les prêteurs privés jouent un rôle crucial en fournissant des liquidités et du financement aux emprunteurs qui recherchent des arrangements de prêt alternatifs à ceux offerts par les grandes banques. Les prêteurs privés offrent une plus grande flexibilité dans le processus de demande de prêt hypothécaire, se concentrant souvent sur les capitaux propres, les flux de trésorerie et la stratégie de sortie de l’emprunteur, sans les tests de résistance rigoureux et autres exigences imposées par les prêteurs hypothécaires traditionnels.

Le marché canadien des prêts privés a connu une croissance rapide au cours des deux dernières décennies, stimulée par la demande des consommateurs pour des produits hypothécaires flexibles. Les prêteurs privés, qui représentent environ 2 % du marché hypothécaire, sont devenus des acteurs clés dans la fourniture de solutions de financement alternatives, en particulier parce que les directives en matière de prêts conventionnels deviennent de plus en plus strictes. Chaque trimestre, les prêteurs privés accordent des dizaines de milliards de dollars en prêts hypothécaires à des emprunteurs partout au Canada.

Investir dans les prêts hypothécaires privés

Des millions d’emprunteurs se tournent chaque année vers des prêteurs hypothécaires privés pour leurs besoins de financement à court terme. Les investisseurs hypothécaires privés, en prêtant leur capital, reçoivent des paiements réguliers sous forme d’intérêts et de frais de la part des emprunteurs. Ce flux de trésorerie constant fait des prêts hypothécaires privés une alternative à revenu fixe attrayante qui peut être adaptée aux profils risque-rendement des investisseurs défensifs, modérés et qui recherchent un rendement élevé.

Les prêteurs hypothécaires privés se présentent sous de nombreuses formes et offrent différents programmes aux investisseurs — ils comprennent principalement des programmes de placement hypothécaire complets et des sociétés de placement hypothécaire (SPH), qui offrent une exposition au marché hypothécaire résidentiel à des niveaux de risque et de rendement variables.

I. Programmes de placement hypothécaire complet

Les programmes hypothécaires complets sont axés sur les investisseurs à valeur nette élevée et sont généralement administrés par des sociétés de prêts hypothécaires qui gèrent l’ensemble du processus de placement au nom de l’investisseur, y compris l’approvisionnement, la souscription et la gestion de chaque placement hypothécaire tout au long de sa durée. Des programmes hypothécaires complets permettent aux investisseurs d’économiser un temps précieux et éliminent une grande partie des risques et de l’incertitude liés au processus d’octroi de crédit, surtout si l’investisseur n’a pas une connaissance approfondie du marché hypothécaire privé ou manque d’expérience dans l’évaluation des emprunteurs.

Le placement hypothécaire complet permet à l’investisseur d’avoir plus de contrôle dans la création d’un portefeuille de prêts hypothécaires qui répond à ses préférences en termes de montant/taille, emplacement, prêt-à-valeur, profil de risque de l’emprunteur et le rendement. Investir dans les prêts hypothécaires est considéré comme moins risqué que la propriété immobilière directe, car les prêts hypothécaires privés sont des investissements par emprunt qui sont garantis par des biens immobiliers. Les prêts hypothécaires privés ont généralement une durée de six à 36 mois, la plupart ne dépassant pas 12 mois. Le prêteur reçoit des paiements d’intérêts réguliers de l’emprunteur, qui assume également tous les coûts de transaction.

Le placement hypothécaire complet est très prometteur en termes de rendement et de performance, mais l’investisseur individuel assume tous les risques en cas de problème avec le prêt hypothécaire sous-jacent. C’est pourquoi la collaboration avec une société de prêt privée professionnelle est une voie plus sûre et souvent plus souhaitable pour le placement hypothécaire. Les prêteurs privés peuvent non seulement offrir un accès à un éventail diversifié de possibilités de placement hypothécaire, mais les meilleures entreprises gèrent également l’administration continue des prêts hypothécaires, ce qui permet une expérience de placement mains libres.

Les prêts hypothécaires complets conviennent aux investisseurs qualifiés, disposant d’un capital liquide d’au moins 500 000 dollars. Pour les investisseurs de l’Ontario ou de la Colombie-Britannique, une valeur nette minimale de 1 million de dollars et un revenu net avant impôts d’au moins 200 000 dollars (ou 300 000 dollars avec le conjoint) sont généralement pour être admissible à titre d’investisseur hypothécaire complet. Dans toutes les autres provinces, il est préférable de disposer d’un patrimoine net minimum de 500 000 dollars.

II. Sociétés de placement hypothécaire (SPH)

Les investisseurs non qualifiés qui ne satisfont pas aux exigences en matière de valeur nette, de revenu et de capital peuvent investir dans des prêts hypothécaires privés par l’intermédiaire d’une société de placement hypothécaire, ou SPH. Une SPH est un fonds commun qui investit dans un portefeuille diversifié de prêts hypothécaires privés au nom d’investisseurs qui sont des actionnaires privilégiés du fonds. Une SPH génère des revenus sous forme d’intérêts et de frais perçus auprès des emprunteurs hypothécaires. Ces revenus sont transmis aux actionnaires sous forme de dividendes, qui sont généralement mensuels. Les meilleures SPH prestataires offrent une gamme d’options de portefeuille qui diffèrent en fonction du profil de risque et de rendement de chaque fonds, qui est déterminé par des facteurs tels que le ratio prêt-valeur moyen, la durée et le rang relatif à la garantie des prêts hypothécaires sous-jacents.

Les SPH peuvent être privées ou cotées en bourse. Une SPH publique offre une liquidité quotidienne, mais les actions se négocient souvent avec une décote par rapport à la valeur des prêts hypothécaires, et les prix fluctuent en réponse aux événements du marché. Les SPH privées, qui sont évaluées de façon indépendante, ne sont pas corrélées aux marchés publics et offrent un rendement moins volatile ; cependant, il y a habituellement une période de détention minimale — généralement de 12 mois — et un préavis est requis pour les rachats.

Les sociétés de placement hypothécaire sont une stratégie de portefeuille d’achat et de détention et sont donc considérées comme des véhicules de placement passifs. La Société gère l’ensemble du portefeuille et est responsable de l’approvisionnement, de la souscription et de la gestion de tous les actifs hypothécaires.

Les SPH offrent des avantages de diversification et peuvent faire partie de pratiquement n’importe quel portefeuille de placements, y compris un CELI, un REER, un FERR ou un REEE. Les SPH ont des frais généraux plus élevés que les placements directs dans des prêts hypothécaires privés, mais, en tant que solution de portefeuille diversifiée, elles sont considérées comme moins risquées et nécessitent un investissement minimal nettement inférieur

Comment les prêts hypothécaires peuvent améliorer un portefeuille

Le placement hypothécaire se distingue des placements immobiliers traditionnels en mettant l’accent sur les prêts hypothécaires garantis par la propriété plutôt que la propriété physique. Cette approche offre plusieurs avantages, reflétant les avantages de l’immobilier sans les risques et les responsabilités associés à la propriété ou au transfert de titres. En optant pour les prêts hypothécaires privés, les investisseurs peuvent éviter le risque de flux de trésorerie négatifs, de contraintes de liquidité, de gestion des locataires, de l’inoccupation des logements et de fluctuations des conditions du marché.

Contrairement aux grandes banques, les prêteurs hypothécaires privés ont la possibilité d’établir leurs propres critères d’approbation et de facturer des taux d’intérêt plus élevés que les taux du marché en vigueur. Cette autonomie protège les prêts hypothécaires privés des effets des changements de politique monétaire. Avec une durée moyenne de seulement 12 mois, les prêts hypothécaires privés présentent un risque de taux d’intérêt plus faible, mais des rendements généralement plus élevés par rapport aux placements à revenu fixe à long terme. Historiquement, les placements hypothécaires ont généré des rendements annuels allant de 6 % à 16 %.

Les placements hypothécaires, conçus pour un revenu stable et une corrélation minimale avec les marchés publics, agissent comme une force stabilisatrice dans les portefeuilles. Ce flux de trésorerie constant fait des prêts hypothécaires privés une alternative à revenu fixe attrayante qui peut être adaptée aux profils risque-rendement des investisseurs défensifs, modérés et qui recherchent un rendement élevé. La résilience des prêts hypothécaires privés aux changements de politique monétaire, associée à leurs garanties tangibles et à leur nature à court terme, en fait une option attrayante dans le paysage actuel de placement.

Les placements hypothécaires peuvent être une option appropriée pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille au-delà des placements traditionnels en actions et en obligations et pour ceux qui cherchent un répit de la volatilité des marchés publics sans sacrifier les rendements.

Comment choisir un prestataire/partenaire

Tous les prêteurs hypothécaires privés ne sont pas égaux. Avant d’investir dans un programme hypothécaire, les investisseurs doivent tenir compte de la réputation, des antécédents, des stratégies de placement, des pratiques de gestion des risques et de diligence raisonnable du prêteur, ainsi que des modalités et des restrictions. En d’autres termes, ils doivent regarder en coulisse pour déterminer comment le prêteur prend ses décisions en matière de crédit et gère tous les risques et résultats de leurs portefeuilles. Il est également important d’évaluer si le partenaire de placement hypothécaire possède des ressources internes pour gérer l’ensemble du processus d’établissement, de souscription et d’administration des prêts hypothécaires.

En ce qui concerne le placement hypothécaire, l’expérience ne se limite pas seulement aux années de service, mais comprend également le total des fonds déployés. Les meilleurs prêteurs hypothécaires ont fait leurs preuves en matière de placements hypothécaires réussis — sans aucune incidence de gel des demandes ou de rachats — avec des portefeuilles qui sont géographiquement diversifiés et qui ont déjà atteint leurs objectifs de rendement et de distribution avec des pertes négligeables. Ces prêteurs fonctionnent généralement comme des conglomérats financiers non bancaires qui offrent plusieurs programmes de placement axés sur les personnes ayant divers objectifs et tolérances au risque.

Conclusion

Dans le paysage des placements en constante évolution, les prêts hypothécaires privés sont devenus un moyen convaincant de renforcer la stabilité du portefeuille et de générer un revenu mensuel stable. Même avec une allocation relativement modeste, les placements hypothécaires peuvent améliorer considérablement les rendements ajustés au risque d’un portefeuille. Comprendre les différentes avenues, y compris les prêts hypothécaires complets et les sociétés de placement hypothécaire, permet aux investisseurs d’adapter leur approche en fonction du capital disponible, de la tolérance au risque et des objectifs de placement. Comme les placements à revenu fixe continuent d’évoluer, les prêts hypothécaires privés méritent d’être sérieusement pris en considération pour leur inclusion dans des portefeuilles de placement diversifiés.