Lorsqu’il s’agit de placements pour des régimes enregistrés (comme lesREER et les FERR), beaucoup de gens pensent souvent aux options traditionnellescomme les actions, les obligations, les CPG et les fonds communs de placement.Cependant, il existe d’autres placements moins connus qui sont admissibles àêtre détenus dans des régimes enregistrés en vertu de la Loi de l’impôt sur lerevenu, y compris les hypothèques sans lien de dépendance. Une hypothèque sanslien de dépendance est une hypothèque privée entre deux parties lorsque leprêteur et l’emprunteur ne sont pas liés par le sang ou le mariage. Ces partiesagissent de façon indépendante, et l’hypothèque doit également être établielorsqu’il n’y a aucun avantage pour l’une ou l’autre partie.  

En règlegénérale, les prêts hypothécaires sans lien de dépendance sont financés avecl’aide d’un courtier hypothécaire qui gère habilement la transaction entre unemprunteur possédant des capitaux propres dans sa propriété et un prêteur ayantles fonds disponibles pour investir. Grâce à une négociation habile, lecourtier hypothécaire établit les conditions auxquelles les deux partiess’entendent et souscrit la transaction. Bien qu’un courtier hypothécaire nesoit pas toujours nécessaire, si des régimes enregistrés sont utilisés et qu’unfiduciaire est impliqué, le fiduciaire peut demander que l’hypothèque soitsouscrite par un courtier hypothécaire ou un administrateur autorisé, selon leprêt hypothécaire et la province.

Une fois lesmodalités du prêt hypothécaire convenues et un engagement signé entre le prêteuret l’emprunteur, la prochaine étape consiste à retenir les services d’unavocat. Le courtier ou le prêteur fera appel à un avocat pour remplir lesdocuments nécessaires. L’avocat joue un rôle crucial dans ce processus enpréparant les documents hypothécaires sur la base de l’engagement signé, eneffectuant une recherche de titre ainsi que la collecte d’autres documentsimportants tels que l’évaluation de la propriété, les déclarations de chargesantérieures, préclusion et documents d’assurance. L’avocat s’assure que tousles documents sont en règle et que la transaction peut se dérouler sans heurts.

Après quel’avocat a préparé tous les documents nécessaires et si un régime enregistréest utilisé pour financer le prêt hypothécaire, la transaction remplie serasoumise au fiduciaire du régime enregistré pour examen et financement. Le fiduciaireinscrit examinera le dossier seulement après avoir reçu tous les documentsrequis, et que le prêteur ait donné son autorisation écrite de procéder auplacement hypothécaire en remplissant le formulaire prescrit du fiduciaire. Lefiduciaire examinera attentivement les documents pour s’assurer qu’ils sontconformes aux directives du prêteur et confirmera que l’hypothèque est unplacement admissible. Il est important de noter que, selon l’Agence du revenudu Canada (ARC), un prêt hypothécaire n’est considéré comme admissible que sila propriété est en sol canadien et que le rapport prêt-valeur (RPV) du prêthypothécaire ne dépasse pas 100 %.  

Dans le casd’une hypothèque sans lien de dépendance détenue dans un régime enregistré,l’emprunteur n’a aucune relation directe avec le fiduciaire, contrairement àune transaction hypothécaire traditionnelle, où l’emprunteur fait affaire avecl’institution prêteuse. Dans ce cas, c’est le prêteur qui est le client dufiduciaire, puisque l’hypothèque est le placement détenu dans son régimeenregistré. Le fiduciaire communiquera directement avec son client tout au longdu cycle de vie du prêt hypothécaire au sujet des problèmes de paiement ou desdocuments reçus relativement au prêt hypothécaire. Divers problèmes qui peuventsurvenir au cours de la vie du prêt hypothécaire peuvent comprendre, sans s’ylimiter, des éléments comme les paiements retournés ou annulés, l’annulationd’assurance, les arriérés d’impôt, l’échéance et la forclusion par un autrecréancier ; elles seront toutes portées à l’attention du client. De plus, ilincombe au client de percevoir les paiements en arrérages et d’approuver ou decalculer les montants de remboursement. Le fiduciaire transmet ces avis à sonclient, mais ne prend aucune mesure sans les instructions du client.

Investir dansdes prêts hypothécaires sans lien de dépendance peut exiger une participationimportante du prêteur de l’hypothèque ainsi que le maintien del’investissement. Cependant, pour les prêteurs qui préfèrent une approche pluspassive, l’embauche d’un courtier ou d’un administrateur hypothécaire peut êtreune option viable. Pour ce faire, le prêteur doit faire la désignation parécrit et recevoir l’approbation du fiduciaire. Une fois la désignation approuvée,le fiduciaire redirigera toutes les communications vers le tiers désigné auxfins de traitement, ce qui permettra au prêteur de se concentrer sur d’autresaspects de son investissement. Bien que le fiduciaire communiquera toujoursavec le prêteur au sujet de son compte, toutes les demandes de renseignementset la correspondance liées au prêt hypothécaire seront acheminées au tiersapprouvé.

Pour déterminer si un placement hypothécaire sans liende dépendance convient à vos objectifs financiers, nous vous encourageons àconsulter votre planificateur financier, votre conseiller fiscal ou votrecourtier. De plus, si vous souhaitez en savoir plus sur la détention de cesplacements dans un régime enregistré, nous vous recommandons de communiqueravec un fiduciaire inscrit qui permet de détenir des prêts hypothécaires sanslien de dépendance dans ses comptes.

La division deservices de comptes de placement (prêts hypothécaires) de la Société de fiducieOlympia agit en tant que fiduciaire pour le compte du prêteur.

Cette divisionpossède une vaste expérience dans la gestion d’un large éventail de prêtshypothécaires, des plus petits prêts entre deux personnes aux prêts syndiqués,où plusieurs investisseurs financent collectivement un prêt plus important.  

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